قانون تسوية البنايات 08-15: هل تم تمديد الآجال في 2026؟ (الملف والغرامات)

مع اقتراب نهاية الآجال، يعيش أصحاب السكنات غير المكتملة حالة ترقب لمعرفة جديد قانون تسوية البنايات 08-15 في سنة 2026.، أم أننا نتجه نحو تطبيق العقوبات؟”.

في هذا المقال المحدث، نضع بين أيديكم آخر المستجدات الرسمية حول ملف “المطابقة” (Mise en conformité)، الوثائق المطلوبة لإيداع الملف قبل 31 ديسمبر، وقيمة الغرامات المتوقعة في حال عدم التسوية.

يُعد قانون 08-15 لتسوية البنايات، الصادر في 20 يوليو 2008، حجر الزاوية في محاولات الدولة الجزائرية لإنهاء فوضى العمران التي استمرت لعقود. هذا النص التشريعي، الذي يحدد “قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها”، ليس مجرد قانون، بل هو بمثابة “طوق نجاة” لملايين الجزائريين الذين شيدوا بنايات دون احترام كامل للمخططات العمرانية أو رخص البناء.

بعد سنوات من التطبيق والتمديدات المتعددة، لا يزال القلق يسيطر على آلاف المواطنين: هل انتهت الآجال فعلاً؟ ما هو مصير من لم يودع ملفه؟ وما هي قيمة “شهادة المطابقة” التي يمنحها هذا القانون؟

في هذا الدليل الشامل على موقع logementdz.com، سنغوص في أعماق قانون 08-15 لتسوية البنايات، نحلل وضعه الراهن في 2025، ونقدم لك خريطة طريق واضحة لفهم حقوقك وواجباتك.

ما هي أهداف قانون تسوية البنايات 08-15 وفلسفته؟

لفهم أهمية هذا القانون، يجب أولاً معرفة الأهداف التي سُن من أجلها. لم يكن الهدف الأساسي هو الجباية أو العقاب، بل كان يرمي إلى تحقيق هدفين استراتيجيين لقطاع السكن والعمران في الجزائر:

1. تسوية وضعية البنايات الفوضوية (المطابقة): منح إطار قانوني واضح لجميع البنايات التي أُنجزت قبل صدور القانون (20 يوليو 2008) وكانت تفتقر إلى رخصة بناء، أو تملك رخصة لكن البناء الفعلي غير مطابق لها. الهدف هو إدخال هذه العقارات ضمن الدورة الاقتصادية الرسمية.

2. إتمام إنجاز البنايات (إلزامية الواجهات): أجبر القانون أصحاب البنايات (حتى المرخصة) على إتمام الأشغال الخارجية (الواجهات الأربع) لضمان “المظهر الجمالي” للمدن وإنهاء ظاهرة “البنايات غير المكتملة” التي شوهت المنظر العام.

الغاية النهائية لهذا القانون هي تمكين المواطن من الحصول على الوثيقة الأغلى في ملف العقار: “شهادة المطابقة” (Certificat de conformité)، والتي تُعتبر بمثابة شهادة ميلاد قانونية للعقار.

الوضع الراهن للآجال: هل فات الأوان لإيداع ملف؟

ماذا سيحدث في 2026؟

سيناريوهات سنة 2026: تمديد أم هدم؟ لحد كتابة هذه الأسطر، لم يصدر أي مرسوم يمدد العمل بـ قانون تسوية البنايات 08-15 لسنة إضافية.. هذا يعني قانونياً أن البلديات ملزمة بإنهاء دراسة الملفات العالقة والبدء في إجراءات الردع (مخالفات التعمير) بداية من جانفي 2026. لذلك، ينصح الخبراء بضرورة إيداع “ملف التسوية” فوراً لدى مصالح التعمير بالبلدية للحصول على “وصل الإيداع” (Récépissé)، الذي يحميك قانونياً من أي غرامة مستقبلية حتى لو تأخرت دراسة ملفك.

تنبيه هام: عدم صدور التمديد لا يعني توقف اللجان. إذا كنت تملك “وصل إيداع” (Récépissé)، فأنت محمي بقوة القانون من أي قرار هدم حتى لو تأخرت دراسة ملفك لسنوات.

هذا هو السؤال الأكثر أهمية للمواطن الجزائري في 2026. الجواب يتطلب بعض التفصيل:

1. آجال إيداع الملفات (الرسمية)

بموجب التمديدات المتعددة، كان آخر أجل رسمي لإيداع ملفات التسوية هو 31 ديسمبر 2024.

حتى تاريخ كتابة هذا المقال (نوفمبر 2025)، لم يصدر أي تمديد رسمي جديد في الجريدة الرسمية يسمح باستقبال ملفات جديدة في إطار القانون 08-15. هذا يعني أن “الشباك الموحد” على مستوى البلديات، نظرياً، لا يستقبل أي ملف جديد.

2. آجال دراسة الملفات (المستمرة)

من المهم التفريق بين “أجل الإيداع” و “أجل الدراسة”.

• الوضع الحالي: جميع اللجان (على مستوى الدوائر والولايات) مستمرة في عملها لدراسة أكثر من مليون ملف تم إيداعه قبل انتهاء الآجال. العملية لم تتوقف، وتسليم شهادات المطابقة لمن قُبلت ملفاتهم مستمر.

• إذا أودعت ملفك: لا تقلق. ملفك قيد الدراسة، ويمكنك التقرب من مصالح البلدية للاستعلام عن مرحلته.

3. هل هناك أمل في تمديد جديد أو قانون بديل؟

تُظهر الإحصائيات أن مئات الآلاف من البنايات لا تزال خارج إطار التسوية. تدرك الحكومة هذا التحدي، وهناك ضغط كبير لإيجاد حل. النقاش الحالي يدور حول خيارين:

1. تمديد استثنائي جديد: وهو ما يطالب به الكثيرون.

2. إصدار قانون جديد: آلية جديدة تكون أكثر مرونة وتتكيف مع الواقع الحالي، قد تركز على الغرامات المالية بدلاً من التعقيدات التقنية.

نصيحتنا: حتى لو فاتك الأجل، ابدأ في تحضير ملفك التقني (المخططات) تحسباً لفتح الآجال مجدداً أو صدور قانون بديل.

شروط القبول والرفض: من هي البنايات المعنية بالتسوية؟

لا يقبل قانون تسوية البنايات 08-15 جميع الحالات بل وضع شروطاً صارمة للقبول وحالات واضحة للرفض المطلق.

1. الحالات القابلة للتسوية (المقبولة)

يمكن تسوية وضعية البناية إذا كانت واحدة من الحالات التالية (وشرطها الأساسي أن تكون قد أُنجزت قبل 20 يوليو 2008):

• بناية منجزة بدون رخصة بناء: وهي الحالة الأكثر شيوعاً.

• بناية غير مطابقة للرخصة المسلمة: مثل إضافة طابق، تغيير في الواجهة، أو توسع أفقي غير مصرح به.

• بناية غير مكتملة الإنجاز: تملك رخصة بناء لكن صاحبها لم يكمل الأشغال (خاصة الواجهات).

2. الحالات المستثناة (المرفوضة قطعاً)

يُرفض ملف التسوية تلقائياً ولا يمكن قبوله تحت أي ظرف إذا كانت البناية:

• مشيدة على أراضٍ فلاحية ذات مردودية عالية أو متوسطة.

• مقامة في مناطق محمية (مثل المواقع الأثرية، المحميات الطبيعية، أو مناطق توسع سياحي).

• مبنية في مناطق خطرة (مثل مجاري الوديان، مناطق معرضة للفيضانات أو انزلاق التربة).

• مقامة على أملاك عمومية تابعة للدولة (مثل أراضي السكك الحديدية، الطرقات، أو أملاك الغابات).

• تمس بـ “المنظر العام” أو “قواعد الأمن” بشكل فاضح لا يمكن تداركه.

تفاصيل ملف التسوية: ماذا تحتاج لتقديم الطلب؟

يتطلب إعداد ملف التسوية دقة بالغة وهو ينقسم إلى شقين: إداري وتقني.

1. الملف الإداري

1. طلب خطي: يوضح فيه المعني نيته في تسوية وضعية بنايته (يُقدم من طرف المالك أو من ينوبه بوكالة موثقة).

2. وثائق إثبات الملكية: عقد ملكية، دفتر عقاري. (القانون سمح في حالات استثنائية بقبول عقود عرفية أو شهادات حيازة لتسهيل العملية). تصريح شرفي: يُصرح فيه المالك أن البناية قد أُنجزت قبل تاريخ 20 يوليو 2008 (يجب المصادقة عليه في البلدية).

3. بطاقة هوية المالك.

2. الملف التقني (الأكثر أهمية)

هذا الملف هو قلب عملية التسوية ويجب أن يُعده مهندس معماري معتمد و (أحياناً) مهندس مدني:

1. مخططات هندسة كاملة:

   • مخطط الموقع (Plan de situation).

   • مخطط الكتلة (Plan de masse).

   • مخططات التوزيع الداخلي لكل الطوابق (Plans de distribution).

   • مخططات الواجهات الأربع والمقاطع الطولية والعرضية (Façades et Coupes).

2. تقرير وصفي: يصف فيه المهندس حالة البناية ومواد البناء المستعملة.

3. تقرير خبرة (إذا لزم الأمر): تقرير من مهندس مدني يُثبت متانة البناية (Stabilité) وأنها لا تشكل خطراً.

4. صور فوتوغرافية: تظهر الواجهات الأربع للبناية ومحيطها.

يتم إيداع الملف كاملاً لدى “الشباك الموحد” في البلدية مقابل وصل إيداع.

ما هو دور المرسوم التنفيذي 22-55؟

وسط الحديث عن قانون 08-15، يظهر المرسوم 22-55 (الصادر في فبراير 2022). من الضروري فهم أنه لا يلغي أو يعوض قانون 08-15.

• المرسوم 22-55: يخص البنايات التي تملك رخصة بناء لكنها غير مطابقة (الحالة الثانية).

• الهدف منه: جاء لتسريع عملية التسوية لهذه الفئة تحديداً عبر فرض غرامة مالية مقابل الحصول الفوري على شهادة المطابقة، دون الدخول في إجراءات التعطيل أو الهدم، شرط ألا يكون هناك إخلال خطير بقواعد التعمير.

أهمية شهادة المطابقة: لماذا هي ضرورية؟

قد تبدو عملية التسوية معقدة ومكلفة، لكن الحصول على “شهادة المطابقة” يمنحك فوائد لا تُقدر بثمن، ويحول عقارك من “بناية فوضوية” إلى “ملكية قانونية”:

1. الشرعية الكاملة: تصبح البناية قانونية 100% ومعترف بها من قبل الدولة.

2. إمكانية البيع والرهن: لا يمكن بيع عقار (خاصة عبر قرض بنكي) أو رهنه للبنك دون شهادة المطابقة.

3. التوريث: تضمن انتقال الملكية للورثة بشكل سلس وقانوني دون نزاعات.

4. رفع قيمة العقار: العقار المسوى قانونياً يمتلك قيمة سوقية أعلى بكثير من العقار الفوضوي.

5. الربط بالشبكات: تسهيل عمليات الربط النهائي بشبكات الماء، الكهرباء، والغاز.

أسئلة شائعة (FAQ) حول قانون تسوية البنايات 08-15

س1: هل يمكن تسوية بناء على أرض شيوع؟

نعم، سمح القانون بذلك بشرط تقديم موافقة موثقة من جميع الشركاء في الشيوع.

س2: ما هو مصير البنايات التي لم تودع ملفها؟

حالياً، هي في وضعية “غير قانونية”. لا يمكن لأصحابها القيام بأي معاملات رسمية (بيع، رهن). وفي حال تطبيق القانون بصرامة، قد يتعرضون لعقوبات إدارية أو حتى أوامر بالهدم إذا كانت البناية تشكل خطراً.

س3: كم تبلغ تكلفة ملف التسوية؟

التكلفة متغيرة. الجزء الأكبر يذهب إلى أتعاب المهندس المعماري لإعداد المخططات (قد تتراوح من 50,000 دج إلى 200,000 دج أو أكثر حسب حجم وتعقيد البناية). بالإضافة إلى رسوم إدارية بسيطة وغرامة التسوية التي تحددها اللجنة.

س4: تم رفضي، هل يمكنني الطعن؟

نعم، يمنحك القانون حق الطعن في قرار الرفض. يجب تقديم الطعن أمام “لجنة الطعون الولائية” في الآجال المحددة في قرار الرفض.

جدول الغرامات المتوقعة للمخالفين في 2026:

خلاصة

يظل قانون 08-15 لتسوية البنايات “الفرصة الذهبية” التي منحتها الدولة لطي صفحة البناء الفوضوي. رغم أن آجال الإيداع قد انتهت رسمياً، فإن عملية دراسة الملفات المودعة لا تزال مستمرة.

لأولئك الذين أودعوا ملفاتهم، نوصي بالصبر ومتابعة الملف لدى مصالح البلدية. أما لأولئك الذين فاتهم الأجل، فالنصيحة الأهم هي تجهيز ملفكم التقني تحسباً لأي قرار جديد بتمديد الآجال أو إصدار قانون بديل.

وسيقوم موقع logementdz.com بمتابعة هذا الملف عن كثب وإعلامكم بأي مستجدات رسمية فور صدورها.

اقرأ أيضاً: إذا كنت تخطط لشراء سكن جديد جاهز لتفادي مشاكل التسوية، طالع دليلنا حول [أفضل المرقين العقاريين في الجزائر 2025 (قائمة موثوقة)]