مخاطر شراء عقار بعقد عرفي (الورق التمبري): دليلك لتجنب الاحتيال

بقلـم: المستشار القانوني لـ LogementDZ

حلم امتلاك قطعة أرض وبناء “دويرة” هو الحلم الذي يراود أغلب الجزائريين. لكن في ظل غلاء الأسعار، يلجأ الكثيرون للبحث عن صفقات رخيصة، وهنا يقعون في المحظور: شراء عقار بعقد عرفي.

إن الإقدام على شراء عقار بعقد عرفي (أو ما يعرف بالورق التمبري) قد يبدو صفقة مربحة في البداية، لكنه غالباً ما يتحول إلى كابوس قانوني تضيع فيه الحقوق. في هذا المقال من LogementDZ، سنشرح لك لماذا يجب عليك تجنب هذه المعاملات وكيف تحمي أموالك.

1. ما هو “الورق التمبري”؟ ولماذا يعتبر فخاً؟

يعتقد الكثيرون خطأً أن المصادقة على ورقة البيع في البلدية تحميهم. الحقيقة هي أن شراء عقار بعقد عرفي لا يمنحك صفة المالك قانوناً. البلدية تصادق على التوقيع فقط، ولا تضمن لك أن الأرض ملك للبائع وليست ملكاً للدولة أو لشخص آخر.

المخاطر الحقيقية:

عندما تقوم بعملية شراء عقار بعقد عرفي، فأنت تعرض نفسك لـ:

• غياب سند الملكية: لا يمكنك استخراج رخصة بناء.

• خطر الهدم: منزلك يعتبر “بناءً فوضوياً” مهدداً بالزوال.

• النصب: البائع قد يبيع نفس الأرض لعدة أشخاص بنفس الطريقة.

2. الفرق بين “الشيوع” والملكية الفردية

هناك فخ آخر يشبه شراء عقار بعقد عرفي، وهو الشراء في “الشيوع”. الشيوع يعني أنك تملك نسبة في هكتار كبير، ولست مالكاً لقطعتك المحددة. هذا يمنعك من البناء القانوني أو التصرف في الأرض بحرية إلا بعد إجراءات قسمة معقدة قد تدوم سنوات في المحاكم.

نصيحة: تجنب الشيوع إلا إذا كان مشروع القسمة مصادقاً عليه رسمياً.

3. البديل الآمن: الدفتر العقاري

لتجنب مخاطر شراء عقار بعقد عرفي، يجب أن تبحث دائماً عن “الدفتر العقاري”. هو الوثيقة الوحيدة التي تضمن لك:

• ملكية تامة وغير قابلة للنقاش.

• إمكانية الحصول على قروض بنكية (مثل CNEP).

• الحق في البيع والشراء والرهن بسلاسة.

4. خطوات عملية قبل دفع “السنتيم”

لا تتسرع في الدفع. قبل إتمام الصفقة، قم بهذه التحريات:

1. شهادة السلبية: استخرجها من المحافظة العقارية للتأكد من أن العقار غير مرهون وأن البائع هو المالك الحقيقي.

2. مصلحة التعمير: تأكد من البلدية أن الأرض صالحة للبناء وليست فلاحية أو مهددة بانزلاق التربة.

3. التوثيق: ارفض أي تعامل بـ “الورق التمبري” واشترط العقد الموثق.

5. هل يوجد حل لمن وقع في الفخ؟

إذا سبق لك شراء عقار بعقد عرفي، فالحل الوحيد حالياً هو محاولة التسوية عبر قانون 08-15 (قانون تسوية البنايات)، بشرط أن تكون الأرض غير تابعة لأملاك الدولة العامة أو واقعة تحت خطوط الضغط العالي.

أسئلة يتكرر طرحها حول شراء العقار والورق التمبري (FAQ)

في هذا القسم، يجيب المستشار القانوني لـ LogementDZ على أكثر الاستفسارات التي تصلنا من المتابعين بخصوص المعاملات العقارية العرفية:

1. هل يمكنني استخراج رخصة بناء إذا اشتريت أرضاً بعقد عرفي؟

لا، هذا غير ممكن. قانون التعمير في الجزائر (القانون 90-29) يشترط صراحة وجود “سند ملكية رسمي” (عقد موثق ومشهر أو دفتر عقاري) للحصول على رخصة البناء. تقديم “الورق التمبري” في ملف الرخصة سيؤدي إلى رفض طلبك فوراً من طرف المصالح التقنية للبلدية، مما يعني أن أي بناء ستقوم به سيعتبر “بناءً فوضوياً” مهدداً بالهدم.

2. ما هو الفرق بين “العقد الموثق” و”الدفتر العقاري”؟

هذا خلط شائع جداً. العقد الموثق هو الوثيقة التي يحررها الموثق لإثبات انتقال الملكية بين البائع والمشتري. أما الدفتر العقاري (Livret Foncier) فهو المرحلة النهائية والأقوى، حيث تصدره المحافظة العقارية بعد إشهار العقد. يمكن اعتبار العقد الموثق بمثابة “شهادة الميلاد” للمعاملة، بينما الدفتر العقاري هو “بطاقة التعريف البيومترية” للعقار التي تمنحك الحماية القانونية الكاملة.

3. اشتريت منزلاً بـ “الورق التمبري” منذ 10 سنوات، هل يمكنني تسويته الآن؟

نعم، هناك احتمال للتسوية ولكن بشروط صارمة. يجب عليك إيداع ملف في إطار القانون 08-15 (المتعلق بقواعد مطابقة البنايات). ستقوم لجنة الدائرة بزيارة العقار والتحقق من شيئين أساسيين: أولاً، أن الأرض ليست ملكاً للدولة (أو يمكن التنازل عنها)، وثانياً، أن البناء يحترم قواعد التعمير ولا يشكل خطراً (مثل المرور تحت أسلاك الضغط العالي). إذا توفرت الشروط، قد تمنحك الدولة فرصة لشراء الأرض وتسوية الوثائق.

4. هل “الكاتب العمومي” مؤهل لتحرير عقود بيع العقارات؟

لا، مطلقاً. القانون الجزائري يمنح “الاحتكار” في تحرير العقود العقارية للموثقين (Notaires) فقط. أي عقد بيع عقار (منزل، أرض، محل) يتم تحريره عند كاتب عمومي أو محامٍ يعتبر “عقداً عرفياً” باطلاً بطلانًا مطلقًا من الناحية القانونية لنقل الملكية، ولا يعتد به أمام المحافظة العقارية.

5. ما هي “الشهادة السلبية” وكيف تحميني من النصب؟

الشهادة السلبية (Certificat Négatif) هي وثيقة تستخرج من المحافظة العقارية، وتعتبر “كاشف الكذب” في العقار. هي تخبرك بالوضع القانوني الحقيقي للعقار في اللحظة الحالية: هل البائع هو المالك الفعلي؟ وهل العقار “صافٍ” أم أنه مثقل بالديون والرهون البنكية؟ استخراج هذه الوثيقة قبل دفع العربون هو الخطوة الأهم لحماية أموالك من المحتالين الذين يبيعون عقارات وهمية أو مرهونة.

الخاتمة

إن فرق السعر المغري عند شراء عقار بعقد عرفي لا يساوي ثمن راحة بالك ومستقبل أولادك. نحن في LogementDZ ننصحك دائماً بالصبر والبحث عن العقار الموثق، أو الاستفادة من صيغ الدولة (عدل، LPA) لتضمن حقك 100%.

هل لديك استفسار قانوني؟ اتركه في التعليقات وسيجيبك فريقنا.